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每经记者 包晶晶 每经编辑 陈梦妤
2024年楼市呈现“前低后高”趋势,市场在密集政策的推动下逐渐回暖,购房者置业预期大幅改善。蛇年“小阳春”能否提前到来?2025年一季度房价会怎么走?返乡置业能否重新激发三四线城市活力?
1月20日晚,每经房产、腾讯房产联合推出《楼市洞察》系列直播第五期,58安居客研究院院长张波、广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉、饭总选房出品人司智(排名不分先后)做客直播间。
“成交量层面,回暖趋势非常明确。2024年四季度同比2023年出现一定增长,商品房整体成交金额、面积都超出了市场预期。”张波表示,“2024年虽然总量指标还是处于相对低位,但四季度明显复苏的态势,会带来2025年进一步的止跌回稳”。
“2025年首先看成交量,即便平均数据可能比2024年第四季度少,但也会超出新政之前的水平,从这个角度来讲,止跌回稳其实已经实现了。下一步主要取决于增量政策能不能落地,如果增量政策落地,会有更加乐观的变化。”李宇嘉认为,“值得注意的是,从统计局公布的70城2024年12月的数据来看,一线城市涨跌指数从11月的持平到12月的0.2%,二线城市新房价格环比从下降转为持平,这是很不容易的”。
司智从北京的情况分析:“去年四季度北京连续三个月网签量都接近或超过2万套,已经很多年没有发生过了。从2025年1月开始,实时成交同比仍在增长,只是春节因素令增速逐步衰减,在这种惯性之下,可以预计今年春节之后出现‘小阳春’没有问题。”
由于房地产行业的持续深度调整,返乡置业已乎已被遗忘。但2025年在止跌回稳的大背景下,三四线城市有望借此重新抓住机遇。
李宇嘉认为,现在各地应该再次重视返乡置业。
“但返乡置业人群有不同特征,需要根据他们的需求来确定供应。第一类是初代进城务工人员,第二类是返乡创业的年轻群体,第三类是购置婚房的群体,这三类群体长期在城市,尤其是发达地区生活,接触过高品质和优越的产品。”李宇嘉表示。
“他们置业更关注什么?一是性价比,二是优质房源。三线和四线城市应该了解外界变化,当前高能级城市的供给端产品迭代非常快速,想对标好房子、好产品非常容易。无论是政府还是开发商,都应该充分了解购房人的需求痛点——有配套、有品质、有学位、有就业机会。从需求角度打动购房者才是政府和开发商应该做的事情,按照原来的价格促销方式,很难打动购房者。”
从购房意愿上看,司智提出,返乡置业是历年来的重点领域,主要由两个因素决定。首先,北上广深房价太高,因此选择在老家购买。其次,随着一线城市认贷政策的调整,异地置业不再影响所在城市的首套和二套房认定。今年的调研显示,许多人回到老家置业的意愿比前两年明显高很多。
但在实际购房层面,大家的疑虑似乎仍未打消。“三四线城市分化严重,买房人虽然想买,但不知道应该做何种选择。因此他们现阶段会比较犹豫。尽管今年比去年返乡置业的意愿更强,但能否拿出真金白银不容易做出深刻判断。”司智表示。
对此,张波建议返乡置业有“三不买”:
一是不要因为便宜而多买一套。即使产品好、骨折价,也不建议在非自用的需求下,只因为价格便宜而出手购买。
二是年轻群体返乡就业,不必在老家所在地买房,可以放大半径,根据未来的就业机会、子女的教育机会等,选择合适的区域和城市。
三是不必着急购买,从产品端来看,如果父母需要改善、自己有自住需求,的确可以优先考虑一些好的房子。但目前三四线城市真正的好产品还不多,一些高能级城市在新的计容政策之下诞生了不少好房子,需要实现往三四线城市的渗透,所以未来还会有更多优质房源,值得等待。
近年来,部分城市一二手房成交量逆转,也有的城市价格倒挂逐渐消失,叠加市场对新房交付的担忧,买房人产生了新的纠结:2025年,买新房还是二手房?
张波认为:“这个问题一定没有标准答案。”
“一二手房在不同区域有着不同优势。以上海为例,二手房销售情况非常好,新房也销售得非常好。仔细观察发现,二手房当中400万元以下的低总价房子成交占比更大。一方面原因是置换需求,另一方面是上海限购政策相应放松,购房门槛降低,更多人购买二手房先上车。”
“对于资金充裕度较高的群体,建议以自住为主、兼顾资产配置;对于普通购房者,选择新房还是二手房,要根据所在城市的情况分析,例如长三角的杭州、合肥都进行了计容政策调整,许多新产品非常能打动购房者。反观二手房,尽管近几个月一线城市的二手房成交价不断上涨,但挂牌价仍然在下降,这也意味着可以在里面淘到更多的房子,二手房最大的优点是性价比较高。”
李宇嘉以广深地区为例分析,2022年之前的新房供应基本都在郊区,去化压力很大,现在新的住宅供应慢慢回到主城区,以改善型为主。二手房成交占比从2022年的约30%上升到了60%,大部分刚需都已经转向二手房,所以新房慢慢就开始趋向改善了。
“从具体操作看,如果未来收入确实有一定的不确定性,就不要贸然加太多杠杆,卖掉旧房再去买改善的;如果支付能力、预算没有问题,需要进行改善,当前的新盘不仅得房率高、园林景观好,物业服务也好,再考虑到现有房价下的高赠送,至少和周边同品质的二手房价格接近,这时候选择新房就更加有意义。”
司智则提出,过往调研显示,参与调研的群体中,75%~78%的人群选择“新房二手房皆可”,具体操作则需从三个方面去考虑,产品、需求、风险。
“从产品角度来看,小城市基本以购买新房为主。大城市比较复杂,近两年在产品方面,新房完全吊打二手房,但大城市有刚性需求,二手房就正好匹配这样的需求。从需求上看,有时候新房价格反而比周边二手房低,加上中国人买 房有新房情节,遇到刚性需求无法满足的情况,才会选择购买二手房;从风险角度来说,交付和对品质的期待,成了购买新房的未知数。
“一线城市往往还面临着新房供应缺乏的问题。以北京为例,有在售房源的二手房小区近8000多个,但新房在售项目非常少,对于购房人来说,选择二手房也是无奈之举。”司智说。
封面图片来源:每日经济新闻 资料图
责任编辑:王若云
蔡政诚(记者 苏承松)01月22日,观察者网消息,日前,美国当选总统特朗普表态,不会邀请美国前国务卿迈克·蓬佩奥(mike pompeo)加入他的新政府。对此,蓬佩奥在社交平台上发布了特朗普在竞选期间夸赞他的视频,并表示,很自豪能与特朗普共事,上周两人曾制定了一个让世界更安全、不发生新战争的计划。蓬佩奥发布特朗普在竞选期间夸自己的视频当地时间11月10日,蓬佩奥在社交平台x上发布一则视频,视频中,特朗普在集会上介绍蓬佩奥,“他看起来很帅”,“国务卿蓬佩奥,很好的人”。蓬佩奥配文称,“总统先生,我也很自豪能与您共事。正如您所说,上周我们在一起时,制定了一项让世界更安全、不发生新战争的计划。”他强调,美国坚决反对拜登-哈里斯的外交政策议程,“我们有责任再次把美国放在第一位”。当地时间11月9日,特朗普在其自创的社交媒体“真相社交”(truth social)宣布,他不会邀请美国前常驻联合国代表、前南卡罗来纳州州长妮基·黑利(nikki haley)和蓬佩奥加入他的新政府。特朗普补充称:“我非常喜欢和感激曾经与他们共事,并感谢他们为我们国家所做的服务。让美国再次伟大!”蓬佩奥在特朗普的第一个四年任期内,既担任过国务卿,也担任过美国中央情报局(cia)局长,他在总统大选竞选期间一直保持沉默,直到大选前几天才发声支持特朗普,这一行为广受批评。自离开政府之后,蓬佩奥曾考虑竞选总统,但他最终未付诸行动,因而避免了同特朗普在党内竞争,但他放弃参选时,并未表示支持特朗普。此前,在特朗普因“机密文件案”而官司缠身时,他还曾公开支持特别检察官杰克·史密斯的调查。延伸阅读牛弹琴:特朗普上台第一天要干大事 曾特意提到中国人特朗普曾在竞选中作出重大承诺明年1月20日,特朗普上台第一天,肯定有很多大事在等着他。但特朗普很明确:这件事一定要干!什么事?大规模驱逐非法移民!这也是他在竞选中的重大承诺。在大选前几天,特朗普还在竞选集会上公开宣称:“在我上任的那天,移民入侵就会结束,我们国家的复兴就会开始。”反正我们看到,特朗普当选后,美国监狱的股价蹭蹭上涨!为什么?驱逐前需要逮捕,逮捕后需要关押,关押他们的监狱,自然收益就暴涨。更别忘了,如果特朗普兑现承诺,1000多万非法移民将被迫离开美国。这是特朗普上任第一天就要干的大事,但他会成功吗?我不知道。但我知道的是,很难,特朗普确实在啃硬骨头,可能成功,也可能成仁。很简单,美国是一个移民国家,非法移民问题,在美国有着极其复杂的背景。必须看到,以前的美国人,都是非法移民,现在的非法移民中,很多在美国都沾亲带故,他们更是维持美国社会运转的底层工人……另外,非法移民大多来自拉美。美国对拉美的干涉政策,尤其是经济掠夺,让很多拉美国家民不聊生,拉美人只能偷渡美国,赌上自己的命运。美国农业部的数据,2018年美国无证农场工人的数量为41%,这是可获得的最近一年的数据,其中加州的数字最高。也就是说,美国农场里,可能近一半的工人,都是非法移民。特朗普登上时代周刊封面此外,美国移民委员会的数据显示,如果大规模驱逐非法移民,建筑业将失去八分之一的工人。从全国来讲,这项政策将导致100万个难以填补的工作空缺。为什么难以填补?很简单,这些非法移民,处于社会最底层,干的是最累最苦最危险,而且是报酬最低的工作。他们不干,美国人也不会去干。带来的一个直接后果,就是工人短缺,工资增加,随后波及到整个产业链,美国通胀上扬。还要看到,驱逐不可能仅仅针对最底层非法移民,一旦社会形成风潮,必定会对科技人才,哪怕是外来合法科技人才带来歧视和压力,很多人可能会选择离开美国,这将损害美国的竞争力。谷歌方面有数据显示,在特朗普当选成定局24小时内,“搬到加拿大”相关搜索量激增1270%,针对新西兰和澳大利亚的类似搜索量也分别攀升近2000%、820%。加拿大一家老牌移民律师事务所就宣称,他们现在“每半小时就会收到一封新的问询邮件”。美民众上街游行此外,驱逐移民成本高昂,还包括一支庞大的、训练有素的执法部队、大规模的拘留设施,以及派飞机将这些人运送至愿意接受他们的国家。因此,在不少人看来,大规模驱逐不可能成功。但特朗普是特朗普。这是他的重大承诺,他要兑现。在当选后不久,他在接受nbc采访时说, 他并不反对人们进入美国,“如果他的政府要求企业在美国境内开展业务的战略取得成功,就将需要人员”。但他话锋一转,驱逐不驱逐,这不是价格的问题。“事实上,我们别无选择。当人们杀戮和谋杀时,当毒贩摧毁国家时,现在他们要回到那些国家,因为他们不会留在这里。没有价格标签。” 他说。在特朗普眼中,非法移民,等于罪犯,等于毒贩,美国不需要他们。尽管美国的一些研究表明,他们的犯罪率并不比美国人高。没办法,他们有时就是替罪羊。非法移民排队进入美国最后,怎么看?还是粗浅三点吧。第一,特朗普要动真格。驱逐非法移民,这是特朗普大选中的承诺。虽然美国有句俗话,世界上最不能相信的,就是一个男人在婚前以及一个政客在选前的承诺。但在兑现某些承诺方面,特朗普总体还算靠谱的。这就带来一个问题,他能承受多大的代价?他能排除万难干到底?更要看到,按照特朗普的主张,哪怕已经被拜登政府认定的一些合法移民,也要被驱逐。你看吧,接下来四年,美国将是持续不断的法律战,街头游行抗议,甚至不排除发生激烈的行为。非法移民来自世界各地,我们也不用回避,也有个别是中国人。特朗普也很清楚,4月13日在宾州一场集会演讲中,他就特意提到,这些中国人,“正处于参军的年龄,而且大多是男性。在我看来,他们是想在我们国家建立一支小军队吗?”这都哪跟哪啊。但那些“走线”的人,你们真要小心了,美国真不是你们想象的那样。第二,美国社会加剧撕裂。这几天,美国一个很有意思的现象。一方面,特朗普在招兵买马,在组建政府。但他很明确,以前他的两大干将,美国前驻联合国大使妮基·黑利以及美国前国务卿蓬佩奥,谢绝入内。为什么?很简单。这两人都曾背刺特朗普。以特朗普睚眦必报的性格,岂能容忍。另一个现象。民主党执政的加州、马萨诸塞州、纽约州等州长,开始组建“抵抗运动2.0”,反对特朗普的政策,其中就包括大规模驱逐非法移民。加州州长纽森就公开称:“我们在加州珍视的自由正受到攻击——而我们不会袖手旁观。加州以前曾面临过这一挑战,我们知道如何应对。”伊利诺伊州州长普里茨克则发誓,如果因不配合特朗普大规模驱逐非法移民而被扣留联邦拨款,伊州将在必要时采取法律行动反击。“你们要来动我的人民,就得先过我这一关。”但特朗普又岂是轻易妥协的人?美国社会一场大撕裂,正在澎湃展开。特朗普签署文件第三,翻烧饼开始了。不由想起特朗普1.0时期。他当时上任第一天,就将奥巴马苦心孤诣搞出的tpp,一脚踢到了垃圾堆里。记得当时签完字后,特朗普还不忘将文本对着镜头展示一番,说:我们刚才做的,对美国工人来说,是一件伟大的事情。真对美国工人有利吗?大家见仁见智吧。但特朗普随后越干越猛。几天后,他又签署了“禁穆令”,激怒了沙特等一众国家;他还在美墨边境修建了隔离墙,威胁墨西哥必须支付建墙费用。后来的事情就更多了,美国不断退群,甚至退出了《巴黎协定》,气得欧洲人大骂:美国不管洪水滔天……但后来呢?很多事情,不了了之。拜登上台后,不少政策180度大转弯,比如,美国又加入了《巴黎协定》……特朗普2.0,也就4年。接下来的4年,肯定会让世界大吃一惊;但4年后,估计又会让世界吃一大惊。折腾吧,既然美国有资本,那就尽情折腾吧。
蔡政诚(记者 古智仁)01月22日,哈里斯已发表败选演说,喊话支持者接受选举结果据新华社报道,当地时间11月6日,美国现任副总统、民主党总统候选人哈里斯致电共和党总统候选人、前总统特朗普,祝贺他在总统选举中获胜。当天下午,她在华盛顿特区发表败选演说,喊话支持者接受选举结果,并表示将平稳推进权力交接。舆论指出,哈里斯的演说并未吸引太多注意,但她的溃败让人印象深刻。作为临危受命的党内旗手,她曾被民主党人寄予厚望。但最终,她在7个关键摇摆州“全军覆没”,在各州的表现全面不及四年前的拜登。民主党人对此感到震惊,已迅速开始相互指责和自我反思。寻找败选“责任人”哈里斯原本计划5日选举之夜发表讲话,但面对特朗普掀起的“红色浪潮”,哈里斯选择了沉默。6日下午,大选基本尘埃落定,哈里斯在位于华盛顿特区的母校霍华德大学发表讲话。她坦言选举结果并非“我们想要的”,她理解支持者的情绪,但呼吁支持者接受选举结果,并鼓励年轻人“永远不要放弃”。哈里斯的这番讲话,为她为期百日的“闪电”竞选画上句号。在7月拜登无奈退选后,哈里斯迅速接过民主党候选人的衣钵。但最终,她未能打破“终极天花板”,不仅在选民方面遭遇劳工阶层、非洲裔和拉丁裔“三失”,还在关键摇摆州全线失守,全国普选票落后特朗普约500万张。这让民主党人感到震惊、沮丧和愤怒,也在民主党内引发相互指责和自我反省。当被问及谁应该为这次失利负责时,一位资深民主党人简单地答道“所有人”。综合多方消息,围绕败选“责任人”,民主党内部主要有三种声音。首先,一些人将怒气撒在拜登身上,指责他年事已高、心智迟钝,太晚交出竞选“方向盘”,剥夺了党内公开竞争的机会,扼杀了产生更强大候选人的可能性。“拜登为什么坚持这么久?他不应该隐瞒自己的(健康状况),早点退出。”有民主党捐款人称。民主党内一些人指责拜登太晚交出竞选“方向盘”,图为拜登和哈里斯(资料图)但略显讽刺的是,拜登80岁时决定竞选连任,得到党内建制派的力挺,后者还在去年积极拔除拜登可能面临的初选挑战。不过,当拜登在6月首场辩论中坍台后,建制派迅速掀起“倒拜”狂潮。有评论称,民主党高层不该咬牙切齿,他们最恰当的反应应该是苦笑。民主党在中期选举中的表现好于预期,表明政治势头强劲。但党内高层在选战关键时期仓促抛弃年迈的总统,转而支持未经普通党员协商、只受大佬青睐的替补人选,本身就是一场赌博。其次,一些民主党人指责哈里斯从未表现出全国性候选人该有的强劲实力,竞选策略存在诸多不当。比如,民主党早就知道拉丁裔和非洲裔男性选民是其软肋,但哈里斯团队仍纠缠于女性议题。有党内人士称,她本可以接触各层面选民,但她莫名其妙地“躲”了起来,迟迟不接受媒体采访;她本可以与拜登“决裂”更深,但她最终让选民怀疑她的执政路线与拜登并无二致。最后,一些人质疑哈里斯竞选搭档(明尼苏达州州长沃尔兹)的选择是否明智,其他选择能否带来更大帮助。“很多人可能都在想,如果宾夕法尼亚州州长夏皮罗加入竞选,会发生什么。”哈里斯团队财务人员林迪·李称,沃尔兹的思想过于进步,选择像夏皮罗这样的温和派将表明哈里斯不是“旧金山自由主义者”。一些人质疑哈里斯没有选择夏皮罗是个错误的决定,图为夏皮罗和哈里斯(资料图)民主党过于精英化?寻找“替罪羊”的同时,一些党内人士开始思考更深层问题:民主党是否已变得过于精英化,是否已失去吸引传统基本盘工薪阶层的能力。本次大选中,与哈里斯相比,特朗普在移民、经济、海外战争等问题上的政策立场让更多美国人产生共鸣。“这是一场历史性灾难,需要一场历史性重组。”民主党策略师克里斯·科菲尼斯表示,以前民主党人被里根定义,现在民主党人被特朗普定义。这个国家的精英正在疏远各地选民,因为他们不想听到工薪阶层和中产阶级四年来的呼声。他们本应专注于解决问题,而非围着特朗普的议程转。“在未来几周和几个月里,民主党需要就尊龙最新版 是谁、我们代表什么与美国民众进行坦诚对话,因为双方显然存在沟通鸿沟。” 民主党策略师罗德尔·莫利诺说。有党内人士称,民主党的品牌出了问题,但每个人对问题的诊断以及应对截然不同。党内中左翼人士希望民主党以更直接的方式处理经济、犯罪和移民等问题,同时回避一些文化敏感问题,以免得罪中间派选民。党内进步派认为,民主党需进一步向左转,以激发新一批选民的兴趣,或采取其他措施,重新试图吸引近年来转投特朗普麾下的那类选民,比如工人阶级。党内自由派则认为,如果采取一种能带来切实利益的民粹主义方式,或会吸引大批新选民。从长远角度看,也有民主党人希望哈里斯的失败能提振2028年党内总统候选人的竞争行情,其中包括加利福尼亚州州长纽森、密歇根州州长惠特默、宾夕法尼亚州州长夏皮罗和马里兰州州长摩尔等。目前尚不清楚哈里斯是否会再次参选。政治环境变了?也有舆论指出,哈里斯的败选不足为奇。近年来,美国政治环境并不像许多人想象的那样有利于民主党。一方面,选民渴望改变。新冠疫情和随之而来的动荡,逐渐侵蚀人们对政府官员、精英和媒体的信任。放眼西方,英国、德国、意大利、澳大利亚以及日本的执政党都面临选举挫折或失去权力。另一方面,自2008年以来,民主党和自由主义一直主导着美国政治和文化。特朗普2016年的当选并没有阻挡自由派的能量。但过去几年,在高通胀、高利率、移民激增和混乱加剧等背景下,自由主义在美国政坛的统治地位逐渐消失,民主党在政党认同方面的优势逐渐被逆转,共和党的注册登记人数在全国范围内迅速增长、在议题上的优势日益凸显。有评论称,这是过去16年里美国政治生态图的巨大变化。不过,随着特朗普重掌大权,反特朗普的热情可能再次被点燃,新的改变正在悄悄酝酿。
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